三大問題制約鋼鐵物流園發展
  鋼鐵物流園實際上是隨著鋼鐵和貿易形勢的變化而發展起來的，一部分是由一些鋼鐵市場發展而來，一部分是源自大型鋼鐵生產企業因為倉庫改造，變成市場和物流并存的狀態。另外，現在出現了一種新形式，就是鋼鐵生產企業自建的鋼鐵物流園。鋼鐵企業建設鋼鐵物流園的主要原因有：鋼鐵流通量增加、產業布局的相對集中和需求的相對分散、運輸條件的改善、城市化和工業化的發展、場地和銷售地總是有一段空間距離。此外，還因為土地增值服務多，使得許多鋼鐵物流園的利潤大大超過了鋼材貿易。
  業內人士指出，建設一個鋼鐵物流園不是簡單地建幾套房子、弄幾套設備，它應該包含加工功能、運輸配載功能、海關監管功能、商貿功能、生活服務功能、信息服務功能和電子教育教課等功能，而時下真正能夠做到這些的鋼鐵物流園還為數不多。目前，鋼鐵物流園在發展中主要面臨以下幾個方面的問題：
  首先，占地量大小和土地供應緊張的矛盾日益突出。一方面，對于鋼鐵物流園來說，只能建單層的庫房，而單層庫房的容積率是比較小的。因此，最初在建設物流園的時候，最關鍵的一點就是要求容積率要大。另一方面，國家出臺了一系列嚴控土地的措施，增加了土地占用的成本。
  其次，規劃、建設合理性問題亟待解決。有的地方可能物流園規劃10平方公里甚至是100平方公里，這個面積顯然偏大;有的地區同時規劃了好幾家同類型的鋼鐵物流園，其規劃設計的運轉能力之和恐已超過現有的實際鋼鐵運輸量，因此很多地區已開始顯現出鋼鐵物流園過剩的現象。同時，許多物流園在建設時都追求大而全，即面積大、功能全，但是如果不能很好地將各項功能擰成一股繩，那么大而全不僅不能給物流園帶來更強的盈利能力，而且會分散工作精力，無法形成核心競爭力。什么都想做，又什么都做不精，會導致可持續發展的能力不強。
  再其次，傳統盈利模式影響收入。物流園投資大，回收期也長，加上以倉儲和運輸為主的鋼鐵物流園盈利模式過于傳統，在同業激烈競爭下，利潤只有2.5%。有一些物流園為了追求利益，搞起了房地產，主要依靠土地升值和收取租金盈利，而物流園本身的增值服務較少。

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